Kolik má činit sleva za vady nemovitosti? Cena opravy sama nestačí

Kupující pořídila nemovitost, u které následně zjistila, že konstrukce stropů neodpovídá deklarovanému stavu.

Šlo o vadu představující podstatné porušení kupní smlouvy. Kupující zvolila jako své právo z vadného plnění přiměřenou slevu z kupní ceny a požadovala 809 606 Kč. Tato částka odpovídala znalecky vyčísleným nákladům na práce nutné k odstranění vady stropů.

Soudy nižších stupňů výši slevy v zásadě převzaly právě z tohoto rozpočtu. Nejvyšší soud ale jejich rozhodnutí v této části v rozsudku sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 zrušil.

Občanský zákoník nestanoví univerzální vzorec, podle kterého se přiměřená sleva vypočítá.

Smyslem slevy není nahradit kupujícímu každou korunu, kterou bude muset vynaložit na opravu. Sleva je jedním z práv z vadného plnění a jejím hlavním účelem je obnovit rovnováhu mezi kupní cenou, kterou kupující zaplatil, a hodnotou plnění, které ve skutečnosti dostal. Nejde tedy primárně o náhradu škody.

Soud musí zkoumat například povahu a rozsah vady, její dopad na funkčnost a užívání nemovitosti, vliv na její životnost, cenu nutných oprav, hodnotu nemovitosti s vadou a bez vady, stáří věci i to, zda byla původní kupní cena vyšší, nižší nebo přibližně odpovídala ceně obvyklé.

Představte si starší dům s konstrukcí, která měla podle stavu při koupi před sebou dalších deset let životnosti.

Pokud její kompletní výměnou získáte novou konstrukci s životností dalších padesát let, náklady na opravu mohou být například jeden milion korun. To ale ještě automaticky neznamená milionovou slevu.

Výsledkem opravy by totiž mohl být dům v lepším technickém stavu, než jaký jste podle smlouvy měli dostat.

Nejvyšší soud právě na tento problém upozornil: u starší věci může kompletní oprava výrazně prodloužit životnost oproti stavu, který kupující mohl při uzavření smlouvy očekávat. Pokud by sleva vždy kopírovala celé náklady takové opravy, kupující by mohl získat více, než odpovídá narušení původní rovnováhy smlouvy.

Platí to ale i opačně. Vada může stát relativně málo na opravu, ale zásadně omezovat užívání nemovitosti nebo výrazně snižovat její tržní hodnotu. Ani tehdy nemusí být pouhý účet za opravu správným měřítkem slevy.

Pokud požadujete slevu za skrytou vadu nemovitosti, nestačí vždy předložit pouze rozpočet stavební firmy.

Rozpočet nebo znalecké vyčíslení nákladů na odstranění vady zůstává důležitým důkazem. Vedle něj je ale vhodné doložit také to, jaký je skutečný dopad vady na hodnotu, použitelnost a životnost nemovitosti.

U významnějších sporů proto může být potřeba nejen stavebně-technický posudek, ale také ocenění nemovitosti.

Velmi důležitá je také původní kupní cena. Jinak se bude posuzovat stejná vada u nemovitosti prodané výrazně pod tržní cenou a jinak u nemovitosti, za kterou kupující zaplatil prémiovou cenu právě kvůli deklarovanému technickému stavu.

Tohle rozlišení bývá v praxi podceňované.

Sleva z kupní ceny řeší nesoulad mezi sjednanou cenou a vadným plněním. Náhrada škody řeší majetkovou újmu způsobenou porušením povinnosti.

Mohou se v konkrétním případu ekonomicky překrývat, ale právně jde o rozdílné nároky s rozdílnými předpoklady. Nejvyšší soud výslovně zdůraznil, že účelem práv z vadného plnění není reparace vzniklé škody.