Kupní smlouva bez uvedené ceny? Nejvyšší soud změnil důležitou praxi katastru
Musí být v kupní smlouvě na nemovitost vždy přesná kupní cena? Nejvyšší soud nově připustil i smlouvu bez určení ceny — za jasných podmínek.
Většina lidí má za samozřejmé, že když prodáváte nebo kupujete nemovitost, musí být v kupní smlouvě přesně napsaná kupní cena. Pokud tam není, smlouva prý neplatí nebo katastr vklad nepovolí. Právě to ale Nejvyšší soud v novém rozhodnutí významně korigoval.
Pro běžného klienta je to důležité hlavně proto, že některé smlouvy jsou v praxi sepsané neobvykle, někdy záměrně jednoduše, jindy nepřesně. A právě u převodů nemovitostí může zdánlivý detail rozhodnout o tom, jestli katastr převod zapíše, nebo celý obchod spadne.
Nejvyšší soud řešil případ, kdy kupní smlouva na pozemky výslovně uváděla, že se uzavírá bez určení kupní ceny, a odkazovala na zákonnou úpravu, podle které má v takové situaci platit cena obvyklá. Katastr i nižší soudy to odmítly. Nejvyšší soud ale řekl, že takový postup může být u nemovitostí přípustný.
O co v daném případě šlo
Kupující a prodávající uzavřeli kupní smlouvu na spoluvlastnické podíly k pozemkům. Ve smlouvě výslovně uvedli, že smlouvu uzavírají bez určení kupní ceny a odkazují přitom na občanský zákoník. Jinými slovy: nechtěli do smlouvy psát konkrétní částku, ale vycházeli z toho, že za sjednanou bude považována cena obvyklá.
Katastrální úřad návrh na vklad zamítl s tím, že ve smlouvě není kupní cena řádně určena ani není dostatečně stanoven způsob jejího určení. Stejný názor následně potvrdil i krajský a vrchní soud.
Co řekl soud
Nejvyšší soud jejich závěr změnil. Podle něj není přesná výše kupní ceny podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Důležité je, aby bylo zřejmé, že jde o úplatný převod. Zákon navíc počítá i se situací, kdy strany chtějí uzavřít kupní smlouvu bez určení konkrétní ceny — a v takovém případě se vychází z ceny obvyklé.
Podle Nejvyššího soudu se toto pravidlo může přiměřeně použít i na koupi nemovitosti. Nestačí ale pouhá nejasnost nebo opomenutí. Ze smlouvy musí být písemně a jasně patrné, že strany opravdu chtěly uzavřít úplatnou smlouvu bez určení kupní ceny.
Pro vás to znamená, že samotná absence číselně vyjádřené ceny nemusí automaticky znamenat neplatnost smlouvy ani zamítnutí vkladu. Záleží na tom, jak je smlouva napsaná a zda z ní jednoznačně plyne vůle stran.
Co to znamená pro klienty v praxi
Toto rozhodnutí je důležité pro kupující, prodávající, investory i lidi, kteří řeší převod nemovitosti v rodině, mezi spoluvlastníky nebo v jiné méně obvyklé situaci. Typicky tam, kde strany nechtějí nebo nemohou jednoduše uvést pevnou cenu přímo ve smlouvě.
V praxi to může dopadnout tak, že smlouva, kterou by katastr dříve bez dalšího odmítl, může být nově použitelná. To ale neznamená, že je teď bezpečné cenu do smlouvy vůbec neřešit. Rozhodnutí otevírá určitou možnost, nikoliv univerzální zkratku pro každou transakci.
Typicky to bývá problém, když si strany myslí, že stačí do smlouvy napsat jen velmi obecnou formulaci bez jakékoliv logiky a bez jasného projevu vůle. To je nebezpečné. Nejvyšší soud neřekl, že každá kupní smlouva bez ceny je v pořádku. Řekl jen to, že zákon takovou variantu za určitých podmínek připouští i u nemovitostí.
Další praktický dopad je v tom, že katastrální praxe by se měla této judikatuře přizpůsobit. Pokud je smlouva dobře napsaná, neměl by být jediným důvodem pro zamítnutí vkladu fakt, že v ní není konkrétní částka.
Typické chyby
Přesvědčení, že cenu už není potřeba řešit vůbec. To je omyl.
Opisování cizích vzorů bez pochopení. U nemovitostí může jedna věta rozhodnout o tom, zda bude převod zapsán.
Spoléhání, že katastr smlouvu opraví. Katastr nic neopravuje. Jen posoudí, zda je listina způsobilá pro vklad.
Pozdní řešení. Až po zamítnutí vkladu se transakce zdržuje, zvyšují se náklady a někdy se zbytečně otevírá i spor mezi stranami.
Co doporučuji udělat
Pokud chcete uzavírat kupní smlouvu na nemovitost netypickým způsobem, nespoléhejte na to, že si katastr „domyslí”, co jste tím mysleli. Ze smlouvy musí jasně vyplývat, že jde o úplatný převod a že strany skutečně chtěly uzavřít smlouvu bez určení kupní ceny.
Ve většině běžných převodů je stále bezpečnější kupní cenu nebo alespoň jasný mechanismus jejího určení do smlouvy napsat. Rozhodnutí Nejvyššího soudu není důvodem dělat věci složitěji, než je nutné.
Jestli už máte smlouvu připravenou a nejste si jistí, zda obstojí před katastrem, je mnohem levnější ji zkontrolovat před podáním návrhu na vklad než řešit zamítnutí až následně.
Shrnutí
Nejvyšší soud nově potvrdil, že kupní smlouva na nemovitost může být za určitých podmínek uzavřena i bez určení konkrétní kupní ceny. Neznamená to ale, že je možné cenu ze smlouvy prostě vypustit bez dalšího. Rozhodující je jasně projevená vůle stran a kvalitně sepsaný text smlouvy.
Řešíte převod nemovitosti nebo zamítnutý vklad?
Pokud řešíte kupní smlouvu na nemovitost nebo zamítnutý vklad do katastru, nevyplatí se čekat. Ozvěte se včas a podíváme se na váš případ konkrétně.
